Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Le marchand de biens a pour but d’acheter un bien immobilier puis de le revendre rapidement en dégageant une marge brute. Son objectif est d’enchaîner les opérations d’achat-revente pour dégager des plus-values.
Le marchand de biens immobiliers apporte une valeur ajoutée car il participe à la rénovation du parc immobilier français et à la création de logements.
Le marchand permet la réhabilitation des logements anciens pour les remettre sur le marché. A son échelle, il contribue à lutter contre la pénurie de logements en France.
A la différence d’un investisseur locatif, le marchand de biens immobiliers va revendre rapidement ses biens immobiliers. En effet, les marchands de biens disposent d’un délai légal de 5 ans pour revendre leurs biens immobiliers. Ainsi, le professionnel a une démarche spéculative, la revente du bien doit générer une marge brute. Il a donc une optique différente de l’investisseur dans l’immobilier locatif dont le but est à long terme. Effectivement, l’investisseur locatif souhaite amortir son bien, rembourser son capital emprunté à la banque (au moins en partie) avant de le revendre. Le régime fiscal du particulier investisseur est différent, il opte souvent pour un régime micro-BIC, micro foncier, LMNP, déficit foncier, ou bien pour une société civile immobilière (SCI).
Comment devenir marchand de biens ?
Le métier de marchand de biens n’est pas réglementé et ne nécessite ni diplôme, ni qualification professionnelle contrairement à l’agent immobilier qui doit être titulaire d’une carte professionnelle, la fameuse carte de transaction "T".
Même si la formation n’est pas obligatoire, elle peut être utile pour acquérir des connaissances dans l’immobilier, le droit et l’urbanisme.
Il est possible de suivre des formations classiques dans ces domaines ou de vous inscrire à l’une des nombreuses formations proposées en ligne sur des sites dédiés pour devenir marchand de biens.
Le métier de marchand de biens exige certaines qualités et compétences :
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Bonne connaissance du marché de l’immobilier,
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Connaissances juridiques et fiscales,
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Compétences techniques en matière de construction, de rénovation et d’urbanisme,
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Compétences en prospection pour trouver de nouveaux biens,
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Capacité à estimer le temps et le coût des travaux du bien qu’il achète,
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Sens du commerce et de la négociation,
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Créativité,
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Curiosité,
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Aisance relationnelle,
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Réactivité.
Mais aussi, pour financer ses opérations d’achat-revente, il est indispensable d’avoir un apport financier conséquent. Les banques exigent en effet une mise de départ représentant 15 à 25 % du montant de l’acquisition.
Au fil des années, de l’expérience et de sa réputation, un marchand de biens peut se lancer dans des projets immobiliers de plus en plus importants.
Si ce métier vous intéresse, il est d’ailleurs vivement conseillé de débuter sur des opérations de petites envergures car il y a de bonnes chances que vous fassiez des erreurs et c’est de nos erreurs que l’on apprend le mieux.
Le marchand de biens peut aussi décider de se spécialiser sur un type de bien en particulier : immeuble, logement, parking, fonds de commerce, local commercial…
S’agissant de la rémunération du marchand de bien, son revenu vient des plus-values qu’il réalise lors de la revente des biens qu’il achète, il dépend donc intrinsèquement de chaque projet et de la capacité du marchand de biens à développer les qualités requises.
Quel statut juridique pour le marchand de biens ?
Par définition, le marchand de biens doit opter pour une société commerciale. L’objet social de la société de marchand de biens doit être l’achat et la revente de biens immobiliers.
Le marchand de biens doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés afin de tenir des comptes annuels.
Quels sont les frais de notaire pour un marchand de biens ?
L’engagement de revendre dans les cinq ans permet à l’acquéreur de bénéficier d’une taxation au titre des droits de mutation au taux réduit de 0,715% (au lieu de 5,81% dans l’immense majorité des départements) à la condition pour l’acquéreur d’être assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du CGI.
Maître Anne-Sophie CAUSSINUS, notaire spécialisée en gestion de patrimoine et droit de la famille, accompagne les marchands de biens dans leurs différentes opérations immobilières.